top of page
Investiční dluhopisy společnosti CPI Property Group
"Nejvíce peněz bylo vyděláno při krizích na nemovitostech. Investice do nemovitostí je cesta, jak těžit z nestability." - John Paulson
image.png
image.png

Dluhopisy za 12 měsíců zhodnotily, včetně vyplaceného kupónu, o +22,1 % až +34,5 %.

(Minulé výnosy nejsou zárukou boudích výnosů.)

- výnos 10,8 % p.a. v EUR do splatnosti -

- oportunisticky +58,8% do 3 let  -

 -  seniorní nepodřízený závazek společnosti CPI PG  -

- kovenant na maximální zadlužení do výše 60% hodnoty nemovitostí -

Jak je to možné?

  • Tržní cena dluhopisů se hýbe stejně jako cena čehokoliv na světě.

  • Nyní je cena nízko, protože jsou sazby vysoko, s poklesem sazeb hisotoricky přišel růst ceny dluhopisů

  • Akcie a dluhopisy realitních společností se společně s růstem sazeb a otazníky ohledně návratu lidí do kanceláří dostaly pod tlak a jsou nyní silně diskontovány.

"

"Aktuální situace na realitním trhu nabízí pasti stejně jako vynikající příležitosti. Je potřeba analyzovat a dobře vybrat."

"

Co má největší vliv na ceny dluhopisů?

Pro dluhopisy jsou 2 nejklíčovější faktory z pohledu jejich ceny :

  1. schopnost emitenta splatit své dluhy, které jsou vyjádřené kreditním ratingem - případně zajištění a kvalita těchto aktiv

  2. úrokové sazby, které se odvíjí od inflačního cíle a ekonomické situace

Jaká je situace ve společnosti?

  • Společnost CPI PG je největší realitní skupinou ve střední Evropě, její portfolio tvoří téměř z poloviny kancelářské prostory, dále retailové parky, rezidence a další.

  • Hodnota nemovitostí je 20,9 mld. EUR (501 mld. CZK)

  • Největší množství aktiv se nachází v ČR a Německu, dále v Rakousku a Polsku.

  • Společnost za rok 2022 dosáhla konsolidované EBITDy 608 mil EUR. Růst nájemného dosáhl 7,6 %. Zde společnost těží z inflačních doložek navázaných na spotřebitelskou inflaci.

  • LTV činí 50,9 %, čisté ICT 3,2x - příjmy více než trojnásobně převyšují náklady na úroky.

  • Společnost drží investiční rating BBB- se stabilním výhledem.

  • Klíčový kovenant: Společnost nesmí dosáhnout zadlužení přesahující 60 % hodnoty nemovitostí (LTV 60 %). 

  • Situace ve společnosti je významně lepší, než jak jí nyní naceňuje vystresováný realitní trh. Díky diskontu naší pohledávky (dluhopisu) na nominální hodnotu, kovenantu maximálního zadlužení a kvalitě realitních aktiv vidíme dluhopisy společnosti jako velmi dobrou investici.

Jaké kroky  společnosti/majitelů se dají čekat?

  • Společnost již zahájila buy-back (zpětný odkup) vlastních dluhopisů, neb těžko hledat lepší investici v EUR na realitním sektoru, než dluhopisy realitního holdingu s kovenantem na maximální zadlužení 60% hodnoty nemovitostí s výnosme přes 10% p.a. do splanosti. 

  • Sama společnost uvádí, že akcionář (Radovan Vítek) zvažuje kapitálovou injekci. Ta by právě sloužila pro vykupování dluhopisů.

  • Tento krok vnímáme jako velmi pravděpodobný.

  • Akcionář tak velmi levně nyní díky situaci na trhu může umořovat dluh, který stejně musí splatit, a který je zajištěný nemovitostním portfoliem.

Nejvýznamnější riziko

Rizika spojená s touto investicí naleznete popsána v Prospektu v sekci RIZKOVÉ FAKTORY. Obecná rizika spojená s investováním a dluhopisy naleznete v našem dokumentu Investiční služby, nástroje a rizika.

 

kreditní riziko - společnosti CPI PG se může přestat ekonomicky dařit a společnost může nedostát svým zavazkům a investorovi se tak nemusí invetosvaná částka z části nebo celá vrátit (pravděpodobnost tohoto rizika je odražena v kredtním ratingu)

riziko poklesu cen realit - zadlužení společnosti nesmí překročit 60 % hodnoty nemovitostí, a tak lze říct, že nyní jsou dluhopisy nepřímo překryté hodnotou nemovitostí, rizikem byl tak byl pokles cen realit o více než 50 % a to i proto, že dluhopisy nakupujem za 50-60% jejich nominálná hodnoty

měnové riziko - investice je v EUR a může se tedy stát, že EUR proti CZK oslabí

tržní riziko - cena dluhopisů podléhá tržní volatilitě, je tak možné, že v případě potřeby dluhopis prodat, bude jeho cena níže, než za jakou investor nakoupil, minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích; níže uvedené odhady a predikce mohou být mylné a nemusí se z tržních či jiných důvodů naplnit.

úrokové riziko - cena dluhopisu v čase negativně koreluje s růstem očekávání v dlouhodobých úrokových sazbách, toto riziko roste, pokud se očekávání dlouhodobých úrokových sazeb zvyšují

Shrnutí a rizikové faktory - STÁHNOUT.

(Prospekt, výroční zprávy a kompletních seznam rizik nalezente na webových stránkách společnosti v sekci pro investory ZDE)

Kdo dluhopisy drží?

Největším držitelem těchto dluhopisů je pojišťovna Allianz, která drží 14,18 % všech dluhopisů této emise. K 31.3.2023 přikupovali za 21 700 000 EUR nominální hodnoty dluhopisů a zvedli tak celkový objem na 108 500 000 EUR nominální hodnoty. (cca 2,5 mld CZK)

Kompletní seznam největších držitelů těchto dluhopisů

sg2023052339850_646C818A00012CBB28430001.gif

"Pro investory, kteří hledají stabilitu a ochranu kapitálu, mohou zajištěné dluhopisy představovat atraktivní volbu s pevným, kalkulovaným výnosem a minimálním rizikem." - Bill Gross

Parametry dluhopisu a modelové scénáře

 


CPI Property Group, 1.5% 27jan2031, EUR

Nominál: 100 000 EUR


Tržní cena:  53 500 EUR

Splatnost: 27.1.2031

Kupón: 1,5 % p.a. ( 15 EUR | 2,8 % z tržní ceny)

Společnost uveřejňuje veškeré informace o hospodaření a rizicích na svých webových stránkách v sekci Vztahy s investory.

Cílové trhy

Neprofesionální investor, Profesionální investor, Způsobilá protistrana

Kategorie klienta

minimálně Základní

Znalosti a zkušenosti

minimálně 3 roky

Investiční horizont

Ochrana i Růst

Investiční cíl

Ano

Schopnost nést ztráty

5

Tolerance rizika

Dokumenty ke stažení

Shrnutí a rizikové faktory

Modelové scénáře

Růst ceny dluhopisu díky buy-backu/injekci/přecenění:  80 500 EUR (+ 50,4 %)

Významný nárůst neobsazenosti budov a poklesem cen: 420 EUR (-21,4 %)

Návrat na nominální cenu při splatnosti: 100 000 EUR (+ 86,9 %)

Vzorová kalkulace:

Investice: 535 000 EUR

Roční kupón: 15 000 EUR

Výnos z růstu ceny: 270 000 EUR - 465 000 EUR

Při investici 535 000 EUR vychází roční kupón na 15 000 EUR (355 500 Kč) a výnos z růstu ceny dluhopisů se může v případě pozitivních scénářů pohybovat od 270 000 EUR do 465 000 EUR (6 399 000 Kč do 11 020 500 Kč | 23,70 EUR/CZK). Po 3 letech se tento výnos nedaní.

Prospekt k dluhopisům, rizikové faktory a další informace o společnosti naleznete ve veřejné sekci pro investory ZDE.

GRAF vývoje tržní ceny tohoto dluhopisu

sg2023052339801_646C81590000896028440001.gif

"Domnívám se, že nejlepší peníze se vydělávají na obratu trhu. Všichni říkají, že se zničíte, když se snažíte vybírat vrcholy a dna, a že všechny peníze vyděláte hraním trendu uprostřed. Moje zkušenost je opačná, vydělal jsem spoustu peněz na obratech trhu." - Paul Tudor Jones

bottom of page