​​

- výnos 10,8 % p.a. v EUR do splatnosti -

- oportunisticky +58,8% do 3 let  -

 -  seniorní nepodřízený závazek společnosti CPI PG  -

- kovenant na maximální zadlužení do výše 60% hodnoty nemovitostí -

​

​

​

Jak je to možné?

​

• Tržní cena dluhopisů se hýbe stejně jako cena čehokoliv na světě.

• Nyní je cena nízko, protože jsou sazby vysoko, s poklesem sazeb hisotoricky přišel růst ceny dluhopisů

• Akcie a dluhopisy realitních společností se společně s růstem sazeb a otazníky ohledně návratu lidí do kanceláří dostaly pod tlak a jsou nyní silně diskontovány.

​

​

"

"Aktuální situace na realitním trhu nabízí pasti stejně jako vynikající příležitosti. Je potřeba analyzovat a dobře vybrat."

"

​

​

Co má největší vliv na ceny dluhopisů?

​

Pro dluhopisy jsou 2 nejklíčovější faktory z pohledu jejich ceny :

​

1. schopnost emitenta splatit své dluhy, které jsou vyjádřené kreditním ratingem - případně zajištění a kvalita těchto aktiv

2. úrokové sazby, které se odvíjí od inflačního cíle a ekonomické situace

​

​

​

Jaká je situace ve společnosti?

​

• Společnost CPI PG je největší realitní skupinou ve střední Evropě, její portfolio tvoří téměř z poloviny kancelářské prostory, dále retailové parky, rezidence a další.

• Hodnota nemovitostí je 20,9 mld. EUR (501 mld. CZK)

• Největší množství aktiv se nachází v ČR a Německu, dále v Rakousku a Polsku.

• Společnost za rok 2022 dosáhla konsolidované EBITDy 608 mil EUR. Růst nájemného dosáhl 7,6 %. Zde společnost těží z inflačních doložek navázaných na spotřebitelskou inflaci.

• LTV činí 50,9 %, čisté ICT 3,2x - příjmy více než trojnásobně převyšují náklady na úroky.

• Společnost drží investiční rating BBB- se stabilním výhledem.

• Klíčový kovenant: Společnost nesmí dosáhnout zadlužení přesahující 60 % hodnoty nemovitostí (LTV 60 %). 

• Situace ve společnosti je významně lepší, než jak jí nyní naceňuje vystresováný realitní trh. Díky diskontu naší pohledávky (dluhopisu) na nominální hodnotu, kovenantu maximálního zadlužení a kvalitě realitních aktiv vidíme dluhopisy společnosti jako velmi dobrou investici.

​

​

Jaké kroky  společnosti/majitelů se dají čekat?

​

• Společnost již zahájila buy-back (zpětný odkup) vlastních dluhopisů, neb těžko hledat lepší investici v EUR na realitním sektoru, než dluhopisy realitního holdingu s kovenantem na maximální zadlužení 60% hodnoty nemovitostí s výnosme přes 10% p.a. do splanosti. 

• Sama společnost uvádí, že akcionář (Radovan Vítek) zvažuje kapitálovou injekci. Ta by právě sloužila pro vykupování dluhopisů.

• Tento krok vnímáme jako velmi pravděpodobný.

• Akcionář tak velmi levně nyní díky situaci na trhu může umořovat dluh, který stejně musí splatit, a který je zajištěný nemovitostním portfoliem.

​

​

​

Nejvýznamnější riziko

​

Rizika spojená s touto investicí naleznete popsána v Prospektu v sekci RIZKOVÉ FAKTORY. Obecná rizika spojená s investováním a dluhopisy naleznete v našem dokumentu Investiční služby, nástroje a rizika.

 

kreditní riziko - společnosti CPI PG se může přestat ekonomicky dařit a společnost může nedostát svým zavazkům a investorovi se tak nemusí invetosvaná částka z části nebo celá vrátit (pravděpodobnost tohoto rizika je odražena v kredtním ratingu)

riziko poklesu cen realit - zadlužení společnosti nesmí překročit 60 % hodnoty nemovitostí, a tak lze říct, že nyní jsou dluhopisy nepřímo překryté hodnotou nemovitostí, rizikem byl tak byl pokles cen realit o více než 50 % a to i proto, že dluhopisy nakupujem za 50-60% jejich nominálná hodnoty

měnové riziko - investice je v EUR a může se tedy stát, že EUR proti CZK oslabí

tržní riziko - cena dluhopisů podléhá tržní volatilitě, je tak možné, že v případě potřeby dluhopis prodat, bude jeho cena níže, než za jakou investor nakoupil, minulé výnosy nejsou zárukou výnosů budoucích; níže uvedené odhady a predikce mohou být mylné a nemusí se z tržních či jiných důvodů naplnit.

úrokové riziko - cena dluhopisu v čase negativně koreluje s růstem očekávání v dlouhodobých úrokových sazbách, toto riziko roste, pokud se očekávání dlouhodobých úrokových sazeb zvyšují

​

Shrnutí a rizikové faktory - STÁHNOUT.

​

(Prospekt, výroční zprávy a kompletních seznam rizik nalezente na webových stránkách společnosti v sekci pro investory ZDE)

​

​

Kdo dluhopisy drží?

​

Největším držitelem těchto dluhopisů je pojišťovna Allianz, která drží 14,18 % všech dluhopisů této emise. K 31.3.2023 přikupovali za 21 700 000 EUR nominální hodnoty dluhopisů a zvedli tak celkový objem na 108 500 000 EUR nominální hodnoty. (cca 2,5 mld CZK)

​

​

​